Vastgoed huren

* UNDER CONSTRUCTION *

Omwille van de voordelen van het wonen en/of gedomicilieerd zijn in Luxemburg liggen de huurprijzen hoog. Vooral door de hoge toestroom aan tijdelijke en alleenstaande werknemers, liggen vooral de prijzen van kleine flats en studio’s heel hoog. In Luxemburg stad swingen de prijzen totaal uit de pan. Hierdoor is er ook een hoger risico op misbruiken en uitbuiting vanwege huiseigenaars.

Enkele nuttige sites voor het vinden van een huurwoning zijn:
http://www.athome.lu/
http://www.immotop.lu/

Door de hoge huurprijzen beslissen vele expats om een flat te delen. Typisch heb je dan 1 kamer voor jezelf en deel je keuken en andere gemeenschappelijke ruimten. Een website die zich daarop toespitst is:
http://www.appartager.lu/luxembourg/colocation-luxembourg/annonces/l

De Luxemburgse huurwet bevat de nodige bepalingen ter bescherming van de huurder.
De website van de Union Luxembourgois des Consommateurs (ULC) vat je rechten kort samen. Je kan bij deze organisatie ook terecht voor advies.

Er zitten echter een aantal addertjes onder het gras die je maar beter goed beseft:
In Luxemburg is het de gewoonte dat de huurder (en niet de verhuurder zoals in Belgie!) de commissie van de immobilieenmakelaar betaalt. Dit is normaal gezien 1 maand huur. Als je dus met zo een tussenpersoon werkt, moet je deze kost meerekenen. Je hebt er dan ook belang bij om via je netwerk of via “A louer” bordjes in de straat rechtstreeks met de eigenaar in contact te treden, want dan vermijd je deze kost.
De kosten van energie, water, onderhoud van gemeenschappelijke ruimten… kunnen vooral voor appartementen behoorlijk oplopen. Het is gebruikelijk dat de verhuurder een maandelijks forfait aanrekent voor deze kosten. Dit ligt doorgaans tussen de 100 à 200€ voor een studio of klein appartement. De wet verplicht de eigenaar om jou een jaarlijkse afrekening te sturen, waarbij je het recht hebt om de onderliggende bewijsstukken op te vragen. Er vindt dan ook een jaarlijkse afrekening tussen het forfait en de werkelijke kosten plaats, tenzij het huurcontract expliciet vermeldt dat dit forfait alle werkelijke kosten dekt. So far so good… Maar nu komt het:
De wet laat de eigenaar toe om dit maandelijks forfait te verhogen indien dit onvoldoende zou blijken te zijn. Op deze verhoging staat geen limiet! Hierdoor kan je in de volgende val trappen: Stel dat de werkelijke kosten voor een kleine studio 200€ zijn: dit is zodanig veel dat de eigenaar niet makkelijk een huurder zal vinden die dit wil ophoesten. De eigenaar kan echter een advertentie plaatsen waarin hij slechts 100€ kosten voorstelt. In het contract dat je tekent, staat ook deze 100€ vermeld. Na 3 maanden krijg je vrolijk een aangetekend schrijven van je eigenaar dat met onmiddelijke ingang het forfait naar 200€ verhoogd wordt. Je kan je op geen enkele wettekst beroepen om hiertegen iets te beginnen!
Besluit: Verifieer vooraf of het forfait weldegelijk in overeenstemming is met de werkelijke kosten. (Dit is echter moeilijk, want je kan moeilijk in dit vroege stadium hierover meteen bewijsstukken vragen.)
Doordat een forfait voor je energieverbruik is bepaald, vergeet je mogelijk om bij ondertekening van het contract alle meterstanden correct te laten noteren. Vergeet dit niet, want mogelijk probeert de huisbaas jou te laten opdraaien voor enkele maanden onbetaalde electriciteit van de vorige huurder!
Het is natuurlijk steeds mogelijk dat jouw werkelijke energieverbruik een stuk lager ligt en dat je hoopt bij de jaarlijkse afrekening geld terug te trekken. Indien je huurcontract echter expliciet bepaalt dat het maandelijks forfait als totale afrekening geldt, dan kan je je hier niet op beroepen!
In omgekeerde richting kan je natuurlijk aan het eind van het jaar een leijke verrrassing krijgen indien deze clausule niet is bepaald, en je een pak geld moet opleggen indien je werkelijke verbruik hoog was.
In Luxemburg is de huurprijs niet indexeerbaar (in tegenstelling tot Belgie). Echter, om de 2 jaar kan de eigenaar de huurprijs aanpassen. Deze aanpassing kan hoger zijn dan de verhoging van de consumentenprijsindex!
De opzegtermijn bedraagt, zowel voor de huurder als de verhuurder, 3 maanden. (In tegenstelling tot Belgie, waar de termijn voor de verhuurder langer is.) Dit geldt zowel voor een contract van bepaalde als van onbepaalde duur.
Net als in Belgie ben je als huurder verantwoordelijk voor het onderhoud van de inboedel. Dit houdt vervanging in van toestellen die zijn defect geraakt door gewone gebruiksschade, met een gelijkaardig toestel. Let op dat je geen stokoude koelkast of oven “overerft”, die na 2 maand huren de geest geeft, waarbij de eigenaar jou enkele honderden euro uit je zakken slaat voor een nieuw toestel!

Nogmaals: door de grote vraag naar goedkope flats en studio’s is het risico op misbruiken door huiseigenaars hoger dan bijvoorbeeld in Belgie!

Verder bedraagt de huurwaarborg maximaal 3 maanden huur.

Kostprijs

Binnen de Luxemburgse stadskern swingen de prijzen totaal de pan uit. Je betaalt (anno 2012) makkelijk 3.000€ of meer voor een appartement dat niet noodzakelijk zó luxueus is.
Beneden de 1.000€ vindt je bijna uitsluitend studio’s. Lager dan 700€ gaan wordt al heel moeilijk en beneden de 500€ is de kwaliteit en/of ligging doorgaans belabberd.
De vraag naar goedkope studio’s is door de vele gastarbeiders veel hoger dan het aanbod. Je moet zeer snel beslissen want morgen kan het al verhuurd zijn.

Op het platteland dalen de prijzen sterk naarmate je van Luxemburg stad verwijderd bent. Maar ook hier geldt dat er beneden de 500€ weinig degelijks te vinden is, en dan voornamelijk studio’s.

Meer informatie over het huren van een woning in Luxemburg vind je hier.

Kostenforfait

In Luxemburg is het gebruikelijk dat je bovenop de huurprijs een vast maandelijks bedrag betaalt voor vaste kosten. Wat dit precies dekt hangt van de situatie af, maar dit kan inhouden:

• Water
• Electriciteit
• Verwarming
• Kabel en/of satelietabonnement
• Huisvuil
• Onderhoud gemeenschappelijke ruimten in een appartement (tuin, lift, garage, gemeenschappelijke plaatsen…)
• (Internet zit doorgaans niet in het abonnement)

Prijs van de makelaar

Opgelet: In Luxemburg is het gebruikelijk dat de huurder en niet de verhuurder de commissie van de makelaar betaalt! De gebruikelijke prijs is één maand huur. Dit dien je dus als huurder zélf te betalen wanneer je via een makelaar een woning/flat/studio huurt.

Gezamelijk huren

Door de hoge huurprijzen en de sterke aanwezigheid van alleenstaande gastarbeiders beslissen velen om met meer dan één een woning te huren en de kosten te delen. Hier zijn natuurlijk voor- en nadelen aan verbonden waarover je ongetwijfeld op andere websites meer informatie vindt.

Net over de grens wonen of huren

Door de hoge vastgoedprijzen gaan velen net over de grens wonen. De prijzen in de Belgische, Franse en Duitse grensgemeenten liggen gevoelig lager dan in Luxemburg. Je moet dan wel de dagelijkse files (bijvoorbeeld op de E411 komende van Aarlen) trosteren. Ook kan je niet genieten van de voordelen van het gedomicilieerd zijn in het Groothertogdom en ben je onderhevig aan de nadelen van het statuut van grensarbeider.